Encontrar um imóvel para locação que atenda as necessidades do negócio pode ser uma tarefa bem árdua e cansativa
, além de quase sempre as opções encontradas não oferecerem as características desejadas. Uma maneira de resolver esse problema é investir na modalidade built to suit — BTS —, que em português significa “construído para servir”.
Por ser um modelo recente no Brasil, ainda existem muitas dúvidas sobre como funciona essa variedade de contratação de serviço, o que diz a lei sobre esse tipo de contrato e quais são as vantagens e desvantagens dessa modalidade.
A seguir, mostramos em detalhes as respostas às principais dúvidas sobre esse assunto, bem como qual é a sua importância tanto para o contratante quanto para o contratado. Acompanhe o conteúdo até o final para tirar todas as dúvidas!
O que é built to suit?
O modelo built to suit funciona como uma construção sob medida com finalidade de locação. Isso significa que uma empresa (que será a locatária) e um investidor (que será o locador) firmam um contrato. A partir daí, a contratada constrói ou reforma um imóvel para a contratante, de modo que ele possa atender todas as necessidades de negócio.
Para que esse negócio seja vantajoso para ambas as partes, o contrato é feito por um período maior que os modelos tradicionais de aluguel. Dessa forma, o investidor consegue reaver o seu investimento, pois há a garantia de que aquele imóvel estará alugado por um período relativamente longo (geralmente, entre 10 e 20 anos).
Trata-se de uma espécie de acordo em que o locador constrói ou reforma com uma finalidade específica, que é disponibilizar um imóvel com as características exigidas pela empresa locatária. O tipo de contrato, nesse caso, não pode ser considerado como de aluguel, pois contém características diferentes desse modelo.
Por exemplo, quem compra um apartamento para alugar oferece o imóvel para o aluguel nas condições originais, ou seja, não faz nenhuma reforma ou benefício especificamente para o locatário e, caso faça alguma benfeitoria, não pode cobrar do inquilino.
A negociação utilizada nessa modalidade está prevista no artigo 54-A da Lei 8245/91, que teve a redação alterada conforme a Lei 12.744/2012. Basicamente, o artigo diz que, nesse tipo de contrato entre empresas e por prazo indeterminado, as condições podem ser livremente pactuadas e devem conter as determinações procedimentais previstas na lei.
Quais as vantagens e desvantagens desse modelo?
O modelo built to suit, assim como qualquer outro tipo de negócio, oferece vantagens e desvantagens aos envolvidos. Confira algumas a seguir.
Para a empresa contratante
A dificuldade em encontrar imóveis que ofereçam as características desejadas para que uma empresa tenha todas suas operações organizadas de maneira adequada torna esse modelo de negócio muito atrativo e benéfico.
Imagine uma empresa que necessite de um amplo espaço para montar uma grande loja de material de construção, por exemplo, que exija um layout específico, amplo estacionamento e inúmeros outros detalhes.
Para ela, investir em uma construção própria tomará muito tempo, recursos e preocupações que não são o foco de seu negócio. Por isso, ao fazer um contrato no modelo built to suit, a empresa contratante não precisa se preocupar com nenhuma etapa referente à construção do imóvel.
Dessa forma, ela pode dedicar seus esforços e investimentos no desenvolvimento do seu próprio negócio. Em contrapartida, o aluguel demanda um maior investimento. Porém, ao colocar na balança a relação custo-benefício, é possível verificar que ter um imóvel que atenda as necessidades do negócio permite maior lucratividade à empresa, pois, uma vez que ele seja funcional, a empresa será mais produtiva.
Outra vantagem nesse modelo é que o valor pago mensalmente pela utilização do imóvel poderá ser contabilizado como despesa operacional. Assim, ainda é possível reduzir sua carga tributária.
Para o investidor
O investidor terá, basicamente, que adquirir um imóvel ou terreno escolhido pela empresa contratante. Ele também pode aproveitar algum terreno ou imóvel que tenha parado e utilizá-lo para reformar ou construir no estilo BTS. Essa é uma excelente oportunidade para fazer o dinheiro girar.
A obra deve ser executada conforme a escolha da empresa contratante, que tanto pode desejar uma construção partindo do zero, quanto a reforma de um imóvel usado, e ceder o direito de uso dessa propriedade à empresa contratante.
Para a execução da obra, o investidor poderá, por exemplo, contar com uma empresa gerenciadora de obras, que terá a função de gerenciar o projeto junto a uma construtora.
Esse modelo de negócio oferece vantagens para o investidor porque a vigência do contrato é estipulada para um período que seja suficiente para garantir a ele o retorno do investimento. Além disso, existem termos estabelecidos no contrato para assegurar o retorno desse investimento ao longo dos anos.
Para o investidor é muito mais vantajoso investir em empreendimentos que já tenham um destino certo do que apostar na construção de um imóvel e deixá-lo no mercado à espera de um interessado. Mesmo porque esse modelo de construção, geralmente, envolve médias ou grandes empresas que necessitam do empreendimento com características exclusivas.
Uma forma de tornar esse investimento ainda mais vantajoso para o investidor é fazer a utilização de créditos imobiliários por meio da securitização, com a emissão de Certificado de Recebíveis Imobiliários — CRIs.
Trata-se de uma operação financeira na qual o investidor cede a uma seguradora autorizada os valores que serão recebidos pelo contrato imobiliário mediante a antecipação desse valor pela seguradora, que, por sua vez, emite títulos CRIs no mercado.
Essa operação é regulada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), de acordo com a Lei nº 6.385, e apresenta uma rentabilidade bem atraente ao investidor, além de esse tipo de investimento ser isento de imposto de renda para os investidores que sejam pessoas físicas.
Qual é a importância do built to suit?
O mais importante no modelo built to suit é determinar o valor referente à locação do imóvel. Isso porque, nos contratos tradicionais de aluguel, esse valor é correspondente apenas ao uso do bem. Já nessa modalidade, além de remunerar a utilização, o locatário também faz a remuneração sobre o investimento feito pelo investidor.
A composição do valor é um pouco complexa, em função das características exigidas pelo locatário. Além disso, existem outros fatores que influenciam na elaboração do preço, como o tamanho do terreno, a localização do imóvel e o tempo de locação. É importante dizer que, quanto mais longo for o período de locação, menor será o valor das parcelas.
Outro fator importante é que o locador não pode requerer o imóvel antes do prazo estipulado em contrato. Já o locatário, pode rescindir o contrato antes desse tempo, entretanto, deve pagar uma multa, o que é essencial para assegurar que o investidor não tenha prejuízo sobre essa negociação.
No Brasil, existem diversas empresas que já utilizam esse modelo, como a Rede Globo de Televisão, o Walmart, o centro de distribuição da C&C, entre outras. O built to suit é um modelo de construção e locação que oferece inúmeras vantagens, tanto para a empresa contratante quanto para o investidor. Além disso, o contrato oferece a proteção legal que assegura todos os direitos e deveres aos envolvidos, o que é essencial para uma boa negociação.
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