Laudo de vistoria técnica na construção civil, com o especialista Marcelo Antonelli

A etapa de entrega de uma obra exige várias minúcias técnicas que, se não forem realizadas no tempo certo, podem prejudicar a data de conclusão de um projeto. Um desses pontos é o laudo de vistoria técnica.

O laudo de vistoria técnica é um documento que garante a idoneidade da obra como um todo e resguarda tanto quem está construindo, quanto quem está recebendo a construção, inclusive juridicamente. É, portanto, um documento fundamental para quem quer garantir a qualidade do que entrega.

Para esclarecer os pontos essenciais desse documento tão importante para a construção civil, convidamos um profissional requisitado e renomado na área — o engenheiro civil especialista em perícias, Marcelo Antonelli.

Continue acompanhando o artigo para saber mais!

Saiba o que é um laudo de vistoria técnica

O laudo de vistoria técnica é, em primeiro lugar, um documento que explicita, de forma indireta, os direitos e deveres de cada uma das partes envolvidas em um projeto de construção civil, após o término da obra.

Sua necessidade vem do fato de que é relativamente comum encontrar partes interessadas que não sabem exatamente o que deveriam exigir e o que deveriam entregar em uma obra. O perito responsável por emitir o laudo procura encontrar vícios aparentes na entrega da obra ou ocultos, caso a vistoria seja feita no fim do prazo de garantia legal da construtora.

Nesse contexto, o laudo de vistoria técnica também apresenta um levantamento comparativo entre o que estava previsto no projeto e o que foi, de fato, realizado. Ou seja, esse documento apresenta o as built para quem vai receber a construção ao final.

Uma alteração só vai para o as built se o perito constatar que a alteração não fere nenhuma norma ou legislação. Assim, o laudo de vistoria técnica auxilia na verificação de tudo que será entregue, tomando como referência as normas, tanto municipais, quanto estaduais e federais. Dessa forma, é possível indicar quais alterações devem ser realizadas até a conclusão da obra, caso algum ponto não esteja em conformidade com a legislação.

Nesse contexto, pode-se dizer que o laudo de vistoria técnica também é um instrumento que auxilia na gestão de contratos. O resultado disso é uma obra segura e dentro do padrão das leis brasileiras, ajudando também na adequação da obra às Normas de Desempenho.

Quem é o profissional habilitado para emitir o laudo de vistoria técnica

Por exigir uma perícia na obra, é muito importante que o laudo de vistoria técnica seja emitido por um profissional idôneo, para evitar que qualquer um dos lados com participação no projeto seja beneficiado indevidamente.

Por isso, o ideal é contar com um profissional terceirizado e especialista na área. No caso de obras de construção civil, os peritos autorizados pelo CREA são os engenheiros civis, especialmente os com especialização em Perícias e Avaliação.

Essa especialização, segundo os órgãos reguladores, não é obrigatória, mas é muito indicada por uma questão de mercado, já que algumas construtoras levam em consideração essa habilitação do profissional na hora de escolher quem contratar.

Marcelo Antonelli, especialista na área há mais de 25 anos e proprietário da Antonelli Perícias, é um dos peritos parceiros da R. Yazbek.

Entenda a importância do laudo de vistoria técnica para a obra

Segundo a NBR 15575, a vida útil de uma construção é uma soma de diversos fatores, incluindo a própria vida útil dos materiais utilizados, o processo construtivo empregado e o correto uso não só dos equipamentos e maquinário, mas também da manutenção dos espaços construídos.

Este entendimento também é corroborado pelo guia orientativo Desempenho de Edificações Habitacionais, elaborado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção.

Assim, ao observar todos esses pontos e analisá-los, o laudo de vistoria técnica auxilia na melhoria da vida útil da obra. Além disso, evita danos causados pela não conformidade de pontos que por algum motivo não tenham sido construídos de acordo com o projeto.

O laudo de vistoria técnica é ainda um documento de respaldo, tanto para a construtora, quanto para a administração do condomínio. Assim, quanto melhor for a sua elaboração, menores são as chances de ocorrerem processos judiciais que questionem a responsabilidade por intercursos ocorridos no prazo de até 5 anos após a entrega da obra.

Como se sabe, 5 anos é o período em que a construtora fica responsável por arcar com qualquer problema estrutural ou arquitetônico na obra. Mas isso apenas se for constatado que o problema é construtivo, e não devido ao mau uso do ambiente ou de determinado equipamento.

Segundo Marcelo Antonelli, durante o levantamento dos dados para elaboração do laudo de vistoria técnica, o plano de manutenção da construção (que mostra como manter em funcionamento cada equipamento, sistema e ambiente) é levado em consideração, mas pode ser aprimorado, se for necessário.

De acordo com o especialista, “às vezes sentimos necessidade de entrar em contato com a construtora para dizer que um ponto ou outro não está claro ou que alguma informação faltou.” Assim, o perito atua como auxiliador da construtora na entrega de documentos mais bem elaborados, respaldando-a de possíveis interpretações jurídicas equivocadas no futuro, por falta de esclarecimento da documentação.

Confira os pontos que não podem faltar nesse laudo

O laudo de vistoria técnica é geralmente realizado em dois momentos. O primeiro é próximo à entrega da obra, como uma garantia de que a construção será entregue dentro do padrão e pronta para ser habitada e administrada pelo condomínio.

Para o engenheiro perito, o laudo nesse momento tem a função de ser um check-list final da obra. De acordo com Marcelo Antonelli, “o laudo de vistoria técnica é dividido em diferentes etapas. Primeiramente, é preciso verificar todos os problemas da construção, geralmente no prazo de 30 a 60 dias antes de a obra ficar pronta.”

Nesta etapa, além do levantamento dos projetos e da comparação com o que foi construído, é feito um trabalho de comissionamento. Então, são testados todos os equipamentos que fazem parte das áreas comuns do condomínio, como elevadores, geradores e equipamentos da casa de máquinas da piscina.

Ainda nessa fase, o engenheiro responsável pelo laudo de vistoria técnica analisa se a documentação legal que a construtora deve entregar ao condomínio está correta.

O segundo momento que envolve a emissão do laudo de vistoria é próximo ao vencimento da garantia legal da construtora, ou seja, em 5 anos. Nesse caso, o objetivo é avaliar se o condomínio seguiu os procedimentos necessários e observados no plano de manutenção e se há algum defeito que caiba reparação pela construtora, como algum problema estrutural, por exemplo.

Saiba quais normas que devem ser seguidas na emissão do laudo

Marcelo Antonelli explica que existem duas normas da ABNT a serem aplicadas no laudo de vistoria: “A (NBR) 5674 dá as diretrizes de como fazer o plano de manutenção. Já a (NBR) 14037 especifica como fazer o manual, para entregar aos proprietários e ao síndico. Nesta última, é citada a relação de documentos que deve ser entregue.”

Fora essas normas, a construtora deve entregar obras obedecendo às leis municipais e estaduais, já que cada estado tem autonomia para acrescentar algo sobre projetos de construção, desde que não entre em conflito com as normas da ABNT.

Fora isso, também existem projetos que são de competência exclusivamente estaduais ou municipais. É o caso do código sanitário, que varia de acordo com o estado, e o código de obras, que é de responsabilidade da prefeitura.

Como você viu, o laudo de vistoria técnica ajuda a conseguir construções adequadas a cada local e mais seguras e confortáveis para todos, prolongando a vida útil das obras e atestando a confiança da construtora.

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